概要：环境污染对房地产价值具有相当大的影响，向生态化方向发展早已沦为现代房地产业的必然趋势，我国房地产及其涉及行业也应当及时意识到和做到这种趋势。文章目的分析环境污染对房地产价值的影响，并糅合西方经验对国内现状明确提出一些建议。　　关键词：房地产价值；不受污染房地产；价值减损；预警 　　 　　环境污染对房地产价值具有相当大的影响。

以美国为代表的北美地区，回应有过十分了解的研究，其研究成果与不受污染房地产的评估实践经验都非常丰富。但是就目前而言，国内关于此方面的研究很少，理论还很缺少。我国房地产及其涉及行业也应当及时意识到和做到这种趋势，推崇环境污染对房地产价值的影响，建构涉及估价与法律法规体系，以便与国际房地产估价行业的发展互通。

　　 　　一、环境污染对房地产价值的影响因素 　　 　　（一）环境污染威胁公众身体健康 　　环境污染在各国污染土地问题引发各级政府和社会各界普遍注目的首要原因是公众的身体健康问题，即土壤和地下水中所所含的污染成分对人类、生态系统和城市建设的潜在危害。若居住于用的房地产周边环境有利于居民公共身体健康向有益的方向发展，该房产价值似乎不会受到影响。

　　（二）环境污染减损房地产价值 　　房地产经济价值的构成原因是房地产的简单性、房地产的比较稀缺性及对房地产的有效地市场需求三者相互作用的结果。由于工业化和城市化的较慢发展，城市和城市周围的生态环境遭了相当大的毁坏，城市居住于和工作环境变劣了很多，人们也更加注目居住于环境的身体健康舒适度和安全性。正处于险恶环境中的房地产与正处于优美环境中的房地产价值不等同于，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。　　（三）环境污染导致长年的社会资源成本 　　环境污染不会使许多最重要资源如土地、森林、淡水资源及能源等经常出现紧缺，为此，要投放巨额资金研发新的资源或者提升现有资源的利用效率，环境污染导致资源毁坏，使许多最重要资源成本的浪费，同时也影响经济发展与人民生活。

由于房地产具备投资价值极大、用于时间持久、一旦竣工之后不能转变等特点，如果研发之前没展开 　　充份的环境评估，将不会给消费者或社会导致极大的改动成本。　　 　　二、环境污染对房地产价值产生影响的主要形式 　　 　　环境污染在房地产中的表现形式有很多种，Jackson（2002）将它们概括为碳氢化合物、石棉、溶剂、放射性物质、金属、生物制剂六类。约瑟夫·E.低特尔斯（2005）把房地产中的环境问题总结为石棉、氡、铅、剧毒废物、湿地、濒临绝种物种、病态建筑综合症、地下储藏罐、电磁场9类。本文将环境污染分成以下五类： 　　（一）水污染 　　对于居民来说，生活用水必不可少，虽然平时人们有可能并不在乎生活用水的问题，但是若是由于周围环境条件的险恶，连为居民获取较好的生活用水这种必要措施都无法超过，可想而知该房地产价值必定会受到严重影响。

　　（二）室内空气污染 　　由于室内引进能获释有害物质的污染源或室内环境通风不欠佳，造成室内空气中有害物质无论数量上还是种类大大减少，并引发人的一系列呼吸困难症状的现象，即为室内空气受到了污染。世界银行的研究资料指出，我国目前每年由于室内空气污染导致的损失大约为106亿美元。室内空气污染危害人们身体健康和生态平衡，当然不会对房地产价值产生一定的减损。

　　（三）噪音 　　随着人们居住于质量的提升，“声环境”引发了更加多人的推崇，购房者也渐渐熟知了这个和自己每天生活息息相关的陌生名词。当消费者在买房时，开始严正地考虑到周围噪音的影响时，“声环境”于是以渐渐沦为城市居民购房的新焦点。交通噪声对住户的阻碍居首位。

　　（四）土壤污染问题 　　我国土壤不受污染的程度趋势激化，调查结果，目前全国不受污染耕地大约有1.5亿亩，污水灌溉污染耕地3250万亩，固体废弃物堆存占地面积和毁坏田200万亩，合计大约占到耕地总面积的1/10以上。土壤污染需要导致有害物质在农作物中累积，并通过食物链转入人体，引起各种疾病，最后危害人体身体健康。由于土壤污染对于购房者具有潜在危险性，因此这也是影响房地产价值减损的最重要原因。

　　（五）电磁场污染 　　随着人民生活水平的提升以及社会的发展和科技的变革，各类家用电器、办公自动化设备、移动通讯设备等很快转入办公与家庭环境，提升了人们的工作效率、非常丰富了人们的精神和物质生活。可是，随之而来的是这些高科技的电器产品，在用于过程中不会有所不同程度地产生电磁辐射，从而导致“电磁辐射污染”。　　 　　三、北美地区对不受环境污染房地产价值减损的评估及处置 　　 　　美国的环境保护法体系繁杂，执法人员严苛，其中奇以国会1980年通过并于1986年和1996年分别做到了最重要修改的《美国综合环境处置、赔偿金和责任法》（Comprehensive Environmental Response， Compensation and Liability Act，CERCLA）为最，由于其独有的严苛、无限连带责任制度以及此种制度的追溯到既往的法律效力，因此在美国该法与不受污染房地产的价值休戚相关。

　　环境污染对房地产价值的影响主要反映在对房地产价值的减损的方面。在Patchin（1988）的理论体系中，他将房地产价值的减损分成三个方面：污染物清理成本（Costs of cleanup）；对不受污染伤害的公众分担的补偿义务（Liability to the public）；污染物清理后的污名损失（Stigma after cleanup）。本文将融合我国具体情况加以解释。

　　（一）污染物清理成本（Costs of cleanup）所带给的房地产减值 　　《美国综合环境处置、赔偿金和责任法》，又称“超级基金”（Superfund），主要用作管理全国范围内的闲置不用或被舍弃的危险废物处理场，即所谓的“棕色地块”，并对危险物品外泄作出应急反应。该法案许可美国环保局（EPA）呼吁“有关责任方”不予清扫，即应该对清理该污染分担连带严苛责任，当事人不管有无过错，任何一方皆有分担全部清扫费用的义务。　　（二）环境损害赔偿以及环境保险制度对房地产价值的影响 　　1、环境损害赔偿。

以环境管理法规方式全面反映环境补偿的典型法律是美国国会1980年施行的CERCLA。该法律许可环境保护署（the Environmental Protection Agency，EPA）创建一个托管地基金（a trust fund）负责管理调查和管理遭到危险性物质污染的场所。根据CERCLA中涉及条款，EPA所列了危险性物质目录。无论何时，只要有理由确认包括在该目录上的污染物危害已再次发生或有可能再次发生，CERCLA的官员就有权开始调查，并实行有效地措施强迫拒绝当事人开销管理费用，还包括赔偿金/补偿费用。

违背CERCLA的责任方式不仅还包括强迫清理污染，或赔偿金所有清污费用，还包括对环境损失的赔偿费。　　2、环境责任保险制度。环境责任保险是指投保人向保险人缴纳一定数额的保险费，当被保险人因专门从事保险合同誓约的业务活动导致环境污染而应该分担环境赔偿金或管理责任时，由保险人在誓约的责任限额内分担赔偿金责任的保险。这种制度的创建与完备十分不利于集中企业环境风险、维护第三人环境利益和增加政府环境压力，同时增强了保险公司对企业保护环境、防治环境伤害的监督管理。

　　（三）污名（stigma） 　　污名的概念国内尚能没几乎发展成体系，本文在这里详细讲解一下美国此概念的发展历程。污名的概念最先是由Patchin（1988）明确提出来的。他指出，污名是指受污染房地产的污染物被清理后不存在的“名誉”上的损失，这种损失不会之后带给房地产价值的增加。

紧接着，Mundy （1992）说明了了污名的本质，即污名产生于人们对环境污染问题的理解水平及由此带给的不确定性和风险。Roddewig（1996）区分了房地产中的环境风险（environmental risk）和污名，他指出，房地产中的污名是环境污染管理成本之外的可选价值影响。值得一提的是，Bell（1998）明确提出了一种与污名类似于的概念，即市场抵抗（market resistance），并且把这种市场抵抗归结对未来责任或潜在管理成本的忧虑等许多因素。

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